Azərbaycanda ipoteka sistemində maraqlı bir ziddiyyət yaranıb: dövlət bu sahəyə maliyyə dəstəyini artırır, amma verilən ipoteka kreditlərinin həcmi azalır. Bu vəziyyət göstərir ki, problem təkcə kredit üçün pulun olub-olmaması deyil, həmin vəsaitdən istifadə edə biləcək insanların maliyyə imkanları ilə də bağlıdır.
2026-cı ilin yanvar-iyul aylarında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun xətti ilə 237,8 milyon manat ipoteka krediti verilib. Bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 3,8 faiz azdır. Yenidən maliyyələşdirilən kreditlərin həcmi isə 20,8 faiz azalaraq 204,1 milyon manat olub.
Maraqlıdır ki, dövlət dəstəyi əksinə artıb. Fondun istiqrazlar vasitəsilə 300 milyon manat vəsait cəlb etdiyi, dövlət büdcəsindən ayrılan vəsaitin isə 33,4 faiz artaraq 63,9 milyon manata çatdığı bildirilir. Deməli, sistemdə maliyyə resursunun azalması əsas problem kimi görünmür.
Əsas məsələ mənzil qiymətləri ilə əhalinin gəlirləri arasındakı fərqdir. Xüsusilə Bakıda mənzil qiymətlərinin yüksək olması ipotekanı bir çox ailə üçün əlçatmaz edir. Kreditin faizinin aşağı olması kifayət etmir. Əgər ailənin gəliri aldığı mənzilin qiymətinə uyğun deyilsə, ucuz kredit belə problemi həll etmir.
İkinci ciddi maneə ilkin ödənişdir. Güzəştli ipotekada minimum 10 faiz ilkin ödəniş nəzərdə tutulsa da, 150 min manatlıq mənzil üçün bu, ən azı 15 min manat, 200 min manatlıq mənzil üçün isə 20 min manat deməkdir. Adi ipotekada ilkin ödəniş daha yüksək ola bilər. Gənc ailə üçün bu məbləği toplamaq bəzən kreditin aylıq ödənişindən daha böyük problemə çevrilir.
Digər məsələ gəlirlərin qiymətləndirilməsidir. Banklar əsasən rəsmi və sənədləşdirilmiş gəlirləri nəzərə alırlar. Halbuki kiçik sahibkarlıqla məşğul olan və ya müxtəlif mənbələrdən sabit gəlir əldə edən insanların bir hissəsi real ödəmə qabiliyyətinə malik olsa da, bu gəliri bankın qəbul etdiyi formada təsdiqləməkdə çətinlik çəkə bilər.
Bu baxımdan əsas problem faiz dərəcəsi də deyil. Güzəştli ipotekada 4 faiz, adi ipotekada maksimum 8 faizlik dərəcə nisbətən əlverişli şərtlərdir. Problem daha çox kreditə “giriş qapısındadır”: ilkin ödəniş, gəlirin sənədləşdirilməsi və münasib qiymətə mənzil tapmaq.
Burada başqa bir risk də var. Dövlət ipoteka vəsaitini artırsa, amma mənzil təklifi eyni sürətlə genişlənməsə, əlavə tələb qiymətlərin daha da yüksəlməsinə səbəb ola bilər. Belə halda vətəndaşa daha çox kredit verilsə də, həmin kreditlə alınan mənzil daha da bahalaşa bilər.
Ona görə ipoteka siyasəti yalnız kreditləşmənin artırılması ilə məhdudlaşmamalıdır. Münasib qiymətli mənzil təklifinin genişləndirilməsi, xüsusilə regionlarda yaşayış və iş imkanlarının artırılması vacibdir. Eyni zamanda müəyyən sosial qruplar üçün ilkin ödənişə dövlət zəmanəti və ya subsidiya mexanizmləri tətbiq edilə bilər.
Gəlirlərin qiymətləndirilməsində də daha çevik mexanizmlərə ehtiyac var. Sabit gəliri olan, lakin ənənəvi əməkhaqqı modelinə uyğun gəlməyən şəxslərin qanuni gəlirlərinin alternativ üsullarla qiymətləndirilməsi ipoteka bazarını genişləndirə bilər.
Nəticədə, ipoteka bazarının əsas problemi maliyyə resursunun olmaması deyil, həmin resursla real tələbin uyğunlaşmamasıdır. Fondun vəsaiti arta bilər, amma vətəndaşın ilkin ödəniş üçün pulu yoxdursa, gəliri kifayət etmirsə və bazarda onun büdcəsinə uyğun mənzil yoxdursa, ayrılan vəsait kreditə çevrilməyəcək.
Bu səbəbdən ipoteka siyasətinin əsas hədəfi sadəcə daha çox pul ayırmaq deyil, vətəndaşın həmin pulla həqiqətən mənzil ala bilməsini təmin etmək olmalıdır.
Akif Nəsirli
Globalinfo.az
